最近，楼市的风向，正发生着微妙的变化。

▶▶“看到市场好起来了，集团通知价格上涨1000，谁知如今热度下降的趋势越来越明显，要真涨价，怕是更困难了。”重庆某热销红盘的销售负责人说。

(资料图)

▶▶“前段时间，一天可以接待30多组客户，现在一天10组不到，这波下滑比较明显了。”深耕房产经纪行业十多年的小宋说。

难道之前那一波小阳春是假性回暖？

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先来看一组数据。

这是铭腾机构统计的近八周重庆住宅成交量走势。

从1月30日开始，成交量表现良好，此后一路攀升，在2月底（2.27-3.05）成交了26.49万方，达到顶峰，创2022年至今单周峰值。

然而，就在上周（3.06-3.12），成交量急转直下，只有15.67万方，环比下降40.8%。

事实上，不仅仅是重庆。从全国楼市来看，也有下滑的趋势。

以西南地区成都、昆明、贵阳为例，也上演了重庆一样的剧情。

成都，上周住宅成交45.69万方，环比下降11.9%。

昆明，上周住宅成交10.75万方，环比下降28.4%。

贵阳，上周住宅成交12.60万方，环比下降12.2%。

（资料图片）

相较而言，重庆的下降幅度更大一些。

不禁发出疑问，大家期待的3月小阳春，才刚刚开始，就要结束了？

更重要的是，从市场端的反馈来看，不仅是成交量下滑，客户到访也不太如意。大部分楼盘的到访率都下降了20%以上。

“前段时间，是真的忙。可是，才持续了一个来月，说歇就歇了。”渝北一楼盘的置业顾问坦言。

周三下午14点左右，记者在一“网红楼盘”看到，从沙盘区到茶歇区再到签约区，现场到访人数大概8组。置业顾问说，之前的热闹劲儿在慢慢消失了。

从楼盘的折扣释放情况，也可以窥探楼市的热度。比如中央公园一楼盘，去年底的折扣在88折左右，2023年2月份，楼市适当回暖，折扣提升到9折、92折，据透露接下来价格可能会有些松动。

02

楼市开年后，这波回暖行情，又是如何产生的？又是哪些人在抢购呢？

客观来看，这一波的回暖，很大程度上来源于去年疫情积压的购房需求的集中释放。

这一波人中，首置刚需人群占了绝对主力。

据锐理数据统计，2023年重庆新房住宅成交套均面积为108平方米，较2022年有明显下滑；另外，二手房住房成交套均面积稳定93平方米。

可以看出，重庆当下房地产市场无论是新房还是二手房，首置刚需特征尤为明显，其次是少部分首改客户选择购买新房。

从总价分布来看，新房市场以100-150万为主，100万以内房源占比19%。

确实，在2月份热销的楼盘中，万科清水甲第、北辰悦来壹号、招商1872、龙湖康田麓宸、招商渝天府、中建启宸、中南上悦城、北辰香麓等楼盘总价区间都在200万以内。

值得一提的是，2月份表象是楼市整体回暖，但细细来看，仅是少部分楼盘的火热表现，其他大部分楼盘的表现依然平平无奇，这波回暖中，并没有吃到多少红利。

同时，单月近80万方的销售量中，也有一些监管楼盘数据夹杂其中，比如奥园鉴云山集中备案了2.98万方。

因此，这一波楼市回暖行情可以总结为：

一是，楼市政策持续解绑叠加超低利率的刺激，加上多个区房交会推出购房补贴，长期压抑的刚性需求得到集中释放。

二是，当下重庆楼市消费主力首置和首改是绝对主力。

三是，楼市分化加剧，项目表现冷热不均。

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那么，接下来，重庆楼市走向如何？

从基本面来看，城市整体住房消费力和需求可持续性仍然不足！

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但重庆作为中西部唯一的直辖市、国家重要中心城市，产业基础坚实、基础设施网络完善、城市竞争力强、宜居宜业宜游，增长势头好，城乡融合发展潜力大，区域协调发展空间广，内陆开放活力足，发展前景美好。

就在3月14日上午，央地携手合作落实成渝地区双城经济圈建设国家战略共建现代化新重庆座谈会，在北京国家会议中心举行。

此次座谈会的召开，意味着央企和重庆将携手并进，一起奔赴高质量发展的星辰大海。像航天科技、中国石化、国家电网、中国三峡集团、中国电信、中铝集团、中国建材、中国铁建、中交集团……这些声名远播的企业，他们是中国经济的“顶梁柱”“压舱石”，也是地方经济和社会事业发展的“主力军”“领头羊”。

广大央企将与重庆实现优势叠加，开展更高水平、更宽领域、更深层次的战略合作，形成更多引领性、标志性、共赢性成果，携手打造新时代重庆与央企合作新样板。

这对重庆来说，是大大的利好。有专家分析，未来五年，是重庆经济腾飞的黄金五年。

而要分析房地产的走向，都说短期看金融，中期看土地，长期看人口。

一是，金融政策的利好。

自2023年开始，从全国到地方，政府对房地产的政策支持也不少。比如支持刚性和改善性住房需求，加大保障性租赁住房供给，促进房地产市场平稳发展；深入落实稳经济一揽子政策和接续措施；发布17条《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》；多城市在低房贷利率下进一步延长房贷年龄限制，刺激市场需求释放；重庆以“提信心、稳增长、强主体”为基调，连续出台《措施》助力扩大市场内需，支持经营主体发展等。

“重庆仍处于持续回暖的过程中。”重庆领域机构董事、总经理刘兵认为，如果说这一波的小高潮是前面的积压客户导致，那么，随着去年底到今年初这些扶持政策的陆续落地，也会刺激一波客户，随着信心的增强，整个市场会逐渐得到恢复。

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二是，市场的供需关系。

从房地产的供应端来看，据铭腾机构统计，今年2月，重庆住宅供应35万方，成交78万方，存量481万方，存销比9.3（月）。

不仅是面包供不应求，连面粉也是。2022年，重庆主城区土地成交467万方，住宅成交601万方（剔除备案实际成交551万方）。

可以看出，曾被誉为天量供应的重庆，正在从供应层面逐步改善。2023年首次集中土拍即将开启，届时又有哪些优质土地，供应量如何，值得关注。

值得一提的是，3月16日，国家统计局公布的70城新房价格指数中，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。其中，2月重庆新房价格环比涨0.7%，二手房价格环比涨0.3%。

房价的稳步前进，这也让我们看到房地产市场的健康平稳发展。

三是，人口数据。

3月7日，市统计局公布了截至2022年底的全市总人口数量和城镇化率，其中，全市常住人口为3213.34万人，城镇化率达70.96％。

虽然连续18年保持增长态势，但相比2021年，常住人口仅增加了0.91万人。2022年在疫情的冲击下，必然有所损失，因此增长势头并不明显。但好在重庆中心城区常住人口增长了8.77万人，城镇化率达93.30%。

据重庆发布报道，今年重庆将引进人才6万名，博士后千名以上，城镇新增就业将达60万人以上，城镇调查失业率控制在5.5%左右。

同时，新时代新征程新重庆，从新年焰火表演到轨道交通迈入500KM+，以及《西部陆海新通道》、成渝地区双城经济圈建设的推进就可看出，重庆的产业将越来越强，集聚效应会更明显，将吸引更多的人才来重庆安居乐业。

3月7日，住房和城乡建设部部长倪虹在第二场"部长通道"接受采访时表示，对房地产市场企稳回升充满信心。信心来自于市场供给、市场预期、政策落实情况三个方面。

倪虹同时表示，希望的企稳回升是牢牢坚持"房子是用来住的，不是用来炒的"定位的企稳回升，是大力支持刚性和改善性需求的企稳回升，是防止市场大起大落的企稳回升，是促进行业高质量发展的企稳回升。

当然，我们也有理由相信，重庆也将迎来高质量发展的企稳回升。

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